임대차계약서에 서명했다고 보증금이 곧바로 안전하게 보호되는 것은 아닙니다. 전입신고와 확정일자는 역할이 다르므로, 입주 전후에 각각 챙기고 선순위 권리도 확인해야 합니다.
전입신고와 확정일자는 역할이 다르다
집을 인도받아 점유하고 주민등록을 마치면 임차인은 집주인이 바뀌더라도 임대차 관계를 주장할 수 있는 대항력을 갖춥니다. 다만 대항력은 두 요건을 갖춘 다음 날부터 발생합니다. 따라서 이사한 날 바로 전입신고를 마치는 편이 좋습니다.
확정일자는 임대차계약서가 특정 날짜에 존재했다는 사실을 증명합니다. 전입신고와 점유 요건까지 갖추면 경매나 공매 때 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제받을 권리를 확보하는 데 도움이 됩니다. 확정일자만으로 보증금 반환이 보장되는 것은 아닙니다.
입주 전후 확인할 사항
계약 전에는 등기사항증명서에서 소유자와 근저당권 등 선순위 권리를 살펴보세요. 계약서의 임대인과 등기상 소유자가 같은지도 확인해야 합니다. 입주 후에는 점유를 시작하고 전입신고를 한 뒤 계약서에 확정일자를 받으세요. 확정일자를 늦게 받을수록 그 사이 설정된 권리와의 순위가 불리해질 수 있습니다. 계약서와 신고·확정일자 처리 내역은 보관해 두는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
계약서에 확정일자만 받으면 입주 전에도 보호되나요?
아닙니다. 확정일자만으로 대항력이나 우선변제권이 완성되지 않습니다. 집을 인도받고 전입신고를 갖춰야 합니다.
확정일자는 계약 당일에 꼭 받아야 하나요?
계약 당일이 아니어도 받을 수 있지만, 미루는 동안 다른 권리가 설정될 수 있습니다. 가능한 한 계약 후 빠르게 받으세요.